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房贷利率“换锚”今日落地 两点购房贷款建议仅供参考

 2019-11-08 13:36:30

全国抵押贷款利率“锚定变化”正式落地。今天(8日),央行将实施新的抵押贷款利率政策,新出台的商业个人住房贷款利率将按照贷款市场报价(lpr)定价。一些专家分析说,总的来说,这仍然是一项中立的政策。该政策的目的是稳定房地产预期,防止房地产利率跟随lpr的明显下调,避免刺激房地产而不是抑制房地产。

根据荣格360大数据研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)发布的数据,8月份,在被监测的35个城市中,有17个城市的首笔抵押贷款利率上升,16个城市的首笔抵押贷款利率保持在7月份的水平。一线城市广州较上月平均上涨4个基点,而其他城市保持不变。在二线城市中,苏州、无锡、沈阳和长沙三月份都上涨了,而沈阳上涨了23个基点。只有武汉、东莞和长春下调了首笔抵押贷款利率。

在被监测的35个城市的533家银行分支机构中,除了停止贷款银行之外,19家银行仍按现行基准利率实施优惠政策,所有这些银行都位于上海。116家银行的二手房贷款利率低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

[制度解释]

太平洋证券(Pacific Securities)表示,新的抵押贷款政策实施后,这些银行必须提高抵押贷款利率,这可能会进一步提高一些城市的平均抵押贷款利率。从目前的数据来看,上海第一套公寓的贷款利率和厦门、天津第二套公寓的平均利率都面临上行压力。

郭盛证券表示,上海和厦门等城市的第一次抵押贷款利率已经下调,而北京等城市的第一次抵押贷款利率已经上调,短期内这两个城市将受到不同的影响。在未来,将会有许多城市的最低抵押贷款利率为零,也将有一些城市的价格上涨过快和抵押贷款利率高。实际抵押贷款利率的变化因城市而异。

中国人民大学重阳金融学院副院长董希淼指出,新政策为统一的全国抵押贷款利率设定了最低要求。根据"逐市政策"的原则,大多数地区的个人住房贷款实际利率预计将上升。

购房者的“肖像”

目前,我国每月新增住房贷款数十万笔,贷款存量超过6000万笔。可以说,新的抵押贷款利率政策关系到成千上万的家庭。据北京连锁店的一名工作人员称,9月底,她的一两个客户通过紧急渠道办理抵押贷款,并按照旧的利率定价方法签订了合同。然而,其他顾客仍然相对平静,虽然内心纠结,但买房的速度并没有受到影响。

新的抵押贷款利率政策对房价有什么影响?新的按揭利率政策会否对现时的房屋价格产生重大影响?

一些专家认为影响不大。因为相对于其他房地产价格影响因素(如购买限制政策和首付比例等)。),利率变化对房价的影响相对有限。由一个购房案例说明:

假设总房价为300万元,首付款30%为90万元,银行贷款210万元,根据不同的抵押利率和20年期限,每月还款金额如下图所示:

可以发现,随着按揭利率的上升,购房者每月的按揭还款确实有所增加。例如,有一个中小波动。按揭利率由5.9%上升至6.5%,增幅为60个基点。每月按揭付款增加了730元。波动很大。抵押贷款利率从5.9%上升到7.9%(上升了200个基点。在当前适度宽松的货币政策下,这是不太可能的。这里引用了更多的压力测试)。每月按揭付款增加了2500元。

下图显示首付增加对置业人士的影响:

对于同样是300万元的房子,要求180万国家元首支付首付的60%(接近于北京和上海等一线城市第二套房子的首付),比最初的首付(30%首付)多90万元现金。

从以上案例可以看出,利率的波动导致每月增加1000元以上,而首付比例的波动要求买家在短时间内筹集并支付大量首付,这对买家的购买力和需求有较大影响。事实上,各地也通过提高二手房首付来抑制投机和调整房价。

详情请见部分一二线城市二套房首付比例:

此外,大多数一线和二线城市也对购房资格施加了限制,这进一步限制了购买力和需求,条件是它们必须有当地户籍、工作居住证或在当地缴纳了多年社会保障/税。

综上所述,与首付比例和各地的限购政策相比,新的利率政策对房价的影响有限。

[购房贷款的两点建议]

(1)留足够的零用钱,尽你所能。

购房者应该结合自己的收入水平,留足零用钱,在计算月供应量和贷款规模时尽自己所能。对于月收入为2万元的买家,建议考虑将月贷款金额设定为1万元,根据等额本息(利率5.9%)和20年贷款期限,月贷款金额约为150万元。这种配置一方面确保每月消费/生活支出或储蓄10,000元,不会影响生活质量。另一方面,即使抵押贷款利率向上波动,每月支付1000元以上的抵押贷款也是可以接受的。相反,如果保证金不足,虽然可贷金额会增加,但利率风险的影响也会相应增加,这可能会严重影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷款。

目前,新的按揭利率政策仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用旧的方法。不仅利率较低,而且利率波动小,利率风险也较低。因此,在同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够,也可以考虑混合模式的公积金商业贷款。(基于公共数据)

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作者:隐藏    来源:青狮门户网站
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